预告登记的定义和法律基础
预告登记（Pre-registration）是指在不动产正式登记之前，为了保障未来物权的实现而进行的一种临时性登记制度。在南宁地区，预告登记主要应用于商品房预售、二手房交易等场景中，目的是保护购房者的合法权益，防止开发商”一房多卖”或卖方在交易过程中擅自处置房产。
根据《中华人民共和国民法典》第221条规定：”当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
在南宁，预告登记由南宁市自然资源局（原国土资源局）下属的不动产登记中心负责办理，是房地产交易中的重要法律保障措施。
预告登记的主要用途和作用
1. 防止”一房多卖”
这是预告登记最核心的作用。在商品房预售阶段，开发商可能将同一套房源同时出售给多个购房者。通过预告登记，该房源在系统中会被锁定，其他购房者无法再办理同类型登记，有效防止重复销售。
实际案例： 2022年，南宁某楼盘开发商因资金链断裂，试图将已预售给A客户的房源再次出售给B客户。由于A客户已办理预告登记，B客户在办理合同备案时系统自动预警，成功避免了纠纷。
2. 保障优先购买权
在二手房交易中，如果卖方存在多个潜在买家，先办理预告登记的一方将获得法律上的优先购买权。
3. 为正式登记做准备
预告登记是正式不动产登记的前置步骤，确保交易双方在完成所有手续后能顺利转为正式登记。
3. 作为银行贷款的必要条件
南宁多数银行在办理按揭贷款时，要求必须先完成预告登记，才能发放贷款。这是银行控制风险的重要手段。
4. 明确物权归属预期
预告登记明确了未来物权的归属，具有物权公示效力，能对抗第三人的不当干涉。
南宁预告登记的办理流程详解
办理条件
- 买卖双方已签订合法有效的《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》
- 买卖双方同意办理预告登记
- 相关税费已缴纳或已明确缴纳方式
- 申请材料齐全且符合法定形式
所需材料清单
商品房预售预告登记
- 不动产登记申请表（原件）
- 申请人身份证明（原件及复印件）
- 《商品房买卖合同》（预售）（原件）
- 开发商的《商品房预售许可证》（复印件）
- 房屋分户图（原件）
- 相关税费缴纳凭证（契税、登记费等）
- 其他必要材料（如委托书等）
存量房预告登记
- 不动产登记申请表（原件）
- 申请人身份证明（原件及复印件）
- 《存量房买卖合同》（原件）
- 不动产权证书（复印件）
- 房屋分户图（原件）
- 相关税费缴纳凭证
- 其他必要材料
具体办理步骤
第一步：预约办理
南宁已全面实行不动产登记预约制度，可通过以下方式预约：
- 线上预约：通过”南宁不动产”微信公众号、”爱南宁APP”或广西数字政务一体化平台进行预约
- 电话预约：拨打南宁市不动产登记中心各服务大厅电话预约
- 现场预约：直接到服务大厅取号预约（可能需要排队）
第二步：准备材料
根据上述材料清单，提前准备好所有文件。特别注意：
- 所有复印件需用A4纸复印，清晰可辨
- 合同必须是已在房产局备案的版本
- 身份证明需在有效期内
- 建议提前在”南宁不动产”公众号查询最新材料要求
第三步：现场提交申请
按预约时间到达指定服务大厅（可选择的有：
- 青秀区服务大厅：青秀区滨湖路83号
- 西乡塘区服务大厅：西乡塘区鲁班路4号-1号
- 江南区服务大厅：南宁江南区亭洪路58号
- 良庆区服务大厅：良庆区玉洞大道33号南宁市民中心B座
- 邕宁区服务大厅：邕宁区八尺江路498号
- 兴宁区服务大厅：兴宁区厢竹大道63号
提交材料后，工作人员会进行初审，符合条件的予以受理并出具受理回执。
第四步：审核与登簿
不动产登记机构对申请材料进行审核，符合条件的将预告登记事项记载于不动产登记簿。这个过程一般需要1-3个工作日。
第5步：领取证明
审核通过后，申请人可凭受理回执和身份证明领取《不动产登记证明》（预告登记证明）。该证明是后续办理正式登记、银行贷款等的重要凭证。
办理时限和费用
- 办理时限：承诺1-3个工作日完成（实际操作中通常1个工作日即可）
- 登记费：住宅类80元/套，非住宅类550元/件（根据国家发改委、财政部相关规定）
- 其他费用：可能涉及图纸费、复印费等杂费
南宁预告登记的注意事项
1. 时效性问题
预告登记本身有有效期规定。根据《民法典》第221条，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请正式登记的，预告登记失效。这一点特别重要！
实际案例： 2021年，南宁市民李先生购买了一套预售商品房，办理了预告登记。但因开发商延期交房，李先生未在交房后90日内办理正式登记。后来开发商破产，李先生的预告登记因超期失效，导致后续维权困难。
2. 权利人与义务人
- 权利人：通常是购房者（买方）
- 义务人：通常是开发商或卖方
- 在登记申请表中必须准确填写，避免后续纠纷
3. 共有情况处理
如果房产是夫妻共有或多人共有，所有共有人必须共同申请或提供授权委托书。特别是夫妻婚后购房，即使只写一方名字，也建议双方共同办理预告登记。
2. 与合同备案的关系
预告登记必须在合同备案之后才能办理。合同备案是行政管理手段，预告登记是物权保障手段，两者缺一不可。
5. 银行贷款的协调
在商品房预售中，通常是开发商代办预告登记。但需注意：
- 开发商代办可能收取代办费（通常200-500元）
- 银行放款前必须见到预告登记证明
- 购房者应主动向开发商索要预告登记证明复印件，并确认办理进度
6. 信息准确性核对
领取《不动产登记证明》后，务必仔细核对以下信息：
- 不动产单元号（唯一识别码）
- 权利人、义务人姓名/名称
- 房屋坐落、面积、用途
- 登记时间、登记类型
- 如有错误，立即申请更正登记
2. 二手房交易的特殊性
在二手房交易中，办理预告登记后，卖方无法再将房屋抵押或出售给他人。但需注意：
- 需要卖方配合（因为需要卖方身份证明和不动产权证）
- 部分卖方可能因担心被锁定而不愿配合，需提前沟通
- 可约定在合同中明确办理预告登记的义务
8. 开发商违约的处理
如果开发商不配合办理预告登记，购房者可以：
- 查看合同是否有相关约定
- 向住建部门投诉（电话：0771-5620360）
- 通过法律途径要求强制履行
- 向南宁市不动产登记中心咨询是否可以单方申请（特殊情况下允许）
9. 信息查询与证明获取
如需查询预告登记状态或获取证明，可通过：
- 线上查询：”南宁不动产”微信公众号、广西数字政务一体化平台
- 线下查询：携带身份证明到原办理大厅查询
- 律师查询：持法院调查令或律师证+案件受理通知书查询
10. 注销情形
预告登记在以下情形下会注销：
- 办理了正式登记
- 合同解除或无效
- 权利人书面申请注销
- 法院判决注销
- 90日未办理正式登记自动失效
常见问题解答
Q1: 预告登记和合同备案有什么区别？
A: 合同备案是行政管理手段，主要防止开发商重复销售；预告登记是物权保障手段，具有法律效力，可以对抗第三人。两者都需要办理，但性质不同。
Q2: 预告登记后多久必须办理正式登记？
A: 根据《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起90日内必须申请正式登记，否则预告登记失效。在南宁，通常交房后具备办证条件时就要尽快办理。
Q3: 预告登记可以代办吗？
A: 可以。需要提供授权委托书（需公证）和代理人身份证明。但部分关键环节（如银行贷款）可能要求本人到场。
Q4: 预告登记后想退房怎么办？
A: 需要先注销预告登记。流程：买卖双方共同申请，提供解除合同协议等材料，注销后才能办理退房手续。
Q5: 预告登记证明丢了怎么办？
A: 可以申请补发。携带身份证明、情况说明等到原办理大厅申请，一般当天可办好。
Q6: 预告登记后房产被查封怎么办？
A: 预告登记权利人可以向法院提出异议。根据法律规定，预告登记权利具有优先效力，但需及时采取法律行动。
Q7: 南宁各区域办理大厅周末是否上班？
A: 南宁市不动产登记中心各服务大厅周六上午对外服务（法定节假日除外），周日休息。建议提前电话咨询确认。
Q8: 预告登记后多久能拿到证明？
A: 材料齐全的情况下，南宁承诺1-3个工作日，实际操作中通常当天或次日即可领取。
Q9: 预告登记是否必须买卖双方共同申请？
A: 商品房预售通常由开发商统一代办，购房者无需单独到场；存量房交易则需要买卖双方共同申请或提供授权委托书。
Q10: 预告登记后能否办理抵押？ A: 预告登记本身不能直接办理抵押，但可以办理”预购商品房抵押权预告登记”，这是银行按揭贷款的必要步骤。
南宁特色政策和服务
1. “交房即交证”服务
南宁自2021年起推行”交房即交证”改革，部分楼盘已实现交房时同步拿到不动产权证。这种情况下，预告登记后直接转为正式登记，无需再单独办理。
2. “互联网+不动产登记”
南宁已实现多项业务线上办理，包括：
- 预告登记信息查询
- 预告登记证明下载
- 部分变更登记业务
- 通过”爱南宁APP”可查看电子证照
3. “带押过户”政策
南宁已推行二手房”带押过户”，但需注意：
- 需要买卖双方贷款银行配合
- 预告登记在其中起到关键的衔接作用
- 具体操作流程可咨询不动产登记中心
总结与建议
预告登记是南宁房产交易中至关重要的法律保障环节，具有防止一房多卖、保障优先购买权、确保贷款发放等多重作用。办理时需注意时效性（90日内必须转正式登记）、材料完整性、信息准确性等关键点。
核心建议：
- 主动办理：不要完全依赖开发商或中介，主动了解进度
- 及时跟进：拿到预告登记证明后妥善保管，并在90日内推进正式登记
- 信息核对：仔细核对证明上的每一项信息
- 保留证据：所有办理凭证、回执都要妥善保存
- 咨询官方：遇到问题优先咨询南宁市不动产登记中心（咨询电话：0771-5660888）
通过充分了解预告登记的制度和流程，购房者可以有效保护自身权益，确保房产交易安全顺利完成。# 南宁预告登记是什么意思有什么用怎么办理流程和注意事项详解
预告登记的定义和法律基础
预告登记（Pre-registration）是指在不动产正式登记之前，为了保障未来物权的实现而进行的一种临时性登记制度。在南宁地区，预告登记主要应用于商品房预售、二手房交易等场景中，目的是保护购房者的合法权益，防止开发商”一房多卖”或卖方在交易过程中擅自处置房产。
根据《中华人民共和国民法典》第221条规定：”当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
在南宁，预告登记由南宁市自然资源局（原国土资源局）下属的不动产登记中心负责办理，是房地产交易中的重要法律保障措施。
预告登记的主要用途和作用
1. 防止”一房多卖”
这是预告登记最核心的作用。在商品房预售阶段，开发商可能将同一套房源同时出售给多个购房者。通过预告登记，该房源在系统中会被锁定，其他购房者无法再办理同类型登记，有效防止重复销售。
实际案例： 2022年，南宁某楼盘开发商因资金链断裂，试图将已预售给A客户的房源再次出售给B客户。由于A客户已办理预告登记，B客户在办理合同备案时系统自动预警，成功避免了纠纷。
2. 保障优先购买权
在二手房交易中，如果卖方存在多个潜在买家，先办理预告登记的一方将获得法律上的优先购买权。
3. 为正式登记做准备
预告登记是正式不动产登记的前置步骤，确保交易双方在完成所有手续后能顺利转为正式登记。
3. 作为银行贷款的必要条件
南宁多数银行在办理按揭贷款时，要求必须先完成预告登记，才能发放贷款。这是银行控制风险的重要手段。
4. 明确物权归属预期
预告登记明确了未来物权的归属，具有物权公示效力，能对抗第三人的不当干涉。
南宁预告登记的办理流程详解
办理条件
- 买卖双方已签订合法有效的《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》
- 买卖双方同意办理预告登记
- 相关税费已缴纳或已明确缴纳方式
- 申请材料齐全且符合法定形式
所需材料清单
商品房预售预告登记
- 不动产登记申请表（原件）
- 申请人身份证明（原件及复印件）
- 《商品房买卖合同》（预售）（原件）
- 开发商的《商品房预售许可证》（复印件）
- 房屋分户图（原件）
- 相关税费缴纳凭证（契税、登记费等）
- 其他必要材料（如委托书等）
存量房预告登记
- 不动产登记申请表（原件）
- 申请人身份证明（原件及复印件）
- 《存量房买卖合同》（原件）
- 不动产权证书（复印件）
- 房屋分户图（原件）
- 相关税费缴纳凭证
- 其他必要材料
具体办理步骤
第一步：预约办理
南宁已全面实行不动产登记预约制度，可通过以下方式预约：
- 线上预约：通过”南宁不动产”微信公众号、”爱南宁APP”或广西数字政务一体化平台进行预约
- 电话预约：拨打南宁市不动产登记中心各服务大厅电话预约
- 现场预约：直接到服务大厅取号预约（可能需要排队）
第二步：准备材料
根据上述材料清单，提前准备好所有文件。特别注意：
- 所有复印件需用A4纸复印，清晰可辨
- 合同必须是已在房产局备案的版本
- 身份证明需在有效期内
- 建议提前在”南宁不动产”公众号查询最新材料要求
第三步：现场提交申请
按预约时间到达指定服务大厅（可选择的有：
- 青秀区服务大厅：青秀区滨湖路83号
- 西乡塘区服务大厅：西乡塘区鲁班路4号-1号
- 江南区服务大厅：南宁江南区亭洪路58号
- 良庆区服务大厅：良庆区玉洞大道33号南宁市民中心B座
- 邕宁区服务大厅：邕宁区八尺江路498号
- 兴宁区服务大厅：兴宁区厢竹大道63号
提交材料后，工作人员会进行初审，符合条件的予以受理并出具受理回执。
第四步：审核与登簿
不动产登记机构对申请材料进行审核，符合条件的将预告登记事项记载于不动产登记簿。这个过程一般需要1-3个工作日。
第5步：领取证明
审核通过后，申请人可凭受理回执和身份证明领取《不动产登记证明》（预告登记证明）。该证明是后续办理正式登记、银行贷款等的重要凭证。
办理时限和费用
- 办理时限：承诺1-3个工作日完成（实际操作中通常1个工作日即可）
- 登记费：住宅类80元/套，非住宅类550元/件（根据国家发改委、财政部相关规定）
- 其他费用：可能涉及图纸费、复印费等杂费
南宁预告登记的注意事项
1. 时效性问题
预告登记本身有有效期规定。根据《民法典》第221条，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请正式登记的，预告登记失效。这一点特别重要！
实际案例： 2021年，南宁市民李先生购买了一套预售商品房，办理了预告登记。但因开发商延期交房，李先生未在交房后90日内办理正式登记。后来开发商破产，李先生的预告登记因超期失效，导致后续维权困难。
2. 权利人与义务人
- 权利人：通常是购房者（买方）
- 义务人：通常是开发商或卖方
- 在登记申请表中必须准确填写，避免后续纠纷
3. 共有情况处理
如果房产是夫妻共有或多人共有，所有共有人必须共同申请或提供授权委托书。特别是夫妻婚后购房，即使只写一方名字，也建议双方共同办理预告登记。
2. 与合同备案的关系
预告登记必须在合同备案之后才能办理。合同备案是行政管理手段，预告登记是物权保障手段，两者缺一不可。
5. 银行贷款的协调
在商品房预售中，通常是开发商代办预告登记。但需注意：
- 开发商代办可能收取代办费（通常200-500元）
- 银行放款前必须见到预告登记证明
- 购房者应主动向开发商索要预告登记证明复印件，并确认办理进度
6. 信息准确性核对
领取《不动产登记证明》后，务必仔细核对以下信息：
- 不动产单元号（唯一识别码）
- 权利人、义务人姓名/名称
- 房屋坐落、面积、用途
- 登记时间、登记类型
- 如有错误，立即申请更正登记
2. 二手房交易的特殊性
在二手房交易中，办理预告登记后，卖方无法再将房屋抵押或出售给他人。但需注意：
- 需要卖方配合（因为需要卖方身份证明和不动产权证）
- 部分卖方可能因担心被锁定而不愿配合，需提前沟通
- 可约定在合同中明确办理预告登记的义务
8. 开发商违约的处理
如果开发商不配合办理预告登记，购房者可以：
- 查看合同是否有相关约定
- 向住建部门投诉（电话：0771-5620360）
- 通过法律途径要求强制履行
- 向南宁市不动产登记中心咨询是否可以单方申请（特殊情况下允许）
9. 信息查询与证明获取
如需查询预告登记状态或获取证明，可通过：
- 线上查询：”南宁不动产”微信公众号、广西数字政务一体化平台
- 线下查询：携带身份证明到原办理大厅查询
- 律师查询：持法院调查令或律师证+案件受理通知书查询
10. 注销情形
预告登记在以下情形下会注销：
- 办理了正式登记
- 合同解除或无效
- 权利人书面申请注销
- 法院判决注销
- 90日未办理正式登记自动失效
常见问题解答
Q1: 预告登记和合同备案有什么区别？
A: 合同备案是行政管理手段，主要防止开发商重复销售；预告登记是物权保障手段，具有法律效力，可以对抗第三人。两者都需要办理，但性质不同。
Q2: 预告登记后多久必须办理正式登记？
A: 根据《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起90日内必须申请正式登记，否则预告登记失效。在南宁，通常交房后具备办证条件时就要尽快办理。
Q3: 预告登记可以代办吗？
A: 可以。需要提供授权委托书（需公证）和代理人身份证明。但部分关键环节（如银行贷款）可能要求本人到场。
Q4: 预告登记后想退房怎么办？
A: 需要先注销预告登记。流程：买卖双方共同申请，提供解除合同协议等材料，注销后才能办理退房手续。
Q5: 预告登记证明丢了怎么办？
A: 可以申请补发。携带身份证明、情况说明等到原办理大厅申请，一般当天可办好。
Q6: 预告登记后房产被查封怎么办？
A: 预告登记权利人可以向法院提出异议。根据法律规定，预告登记权利具有优先效力，但需及时采取法律行动。
Q7: 南宁各区域办理大厅周末是否上班？
A: 南宁市不动产登记中心各服务大厅周六上午对外服务（法定节假日除外），周日休息。建议提前电话咨询确认。
Q8: 预告登记后多久能拿到证明？
A: 材料齐全的情况下，南宁承诺1-3个工作日，实际操作中通常当天或次日即可领取。
Q9: 预告登记是否必须买卖双方共同申请？
A: 商品房预售通常由开发商统一代办，购房者无需单独到场；存量房交易则需要买卖双方共同申请或提供授权委托书。
Q10: 预告登记后能否办理抵押？ A: 预告登记本身不能直接办理抵押，但可以办理”预购商品房抵押权预告登记”，这是银行按揭贷款的必要步骤。
南宁特色政策和服务
1. “交房即交证”服务
南宁自2021年起推行”交房即交证”改革，部分楼盘已实现交房时同步拿到不动产权证。这种情况下，预告登记后直接转为正式登记，无需再单独办理。
2. “互联网+不动产登记”
南宁已实现多项业务线上办理，包括：
- 预告登记信息查询
- 预告登记证明下载
- 部分变更登记业务
- 通过”爱南宁APP”可查看电子证照
3. “带押过户”政策
南宁已推行二手房”带押过户”，但需注意：
- 需要买卖双方贷款银行配合
- 预告登记在其中起到关键的衔接作用
- 具体操作流程可咨询不动产登记中心
总结与建议
预告登记是南宁房产交易中至关重要的法律保障环节，具有防止一房多卖、保障优先购买权、确保贷款发放等多重作用。办理时需注意时效性（90日内必须转正式登记）、材料完整性、信息准确性等关键点。
核心建议：
- 主动办理：不要完全依赖开发商或中介，主动了解进度
- 及时跟进：拿到预告登记证明后妥善保管，并在90日内推进正式登记
- 信息核对：仔细核对证明上的每一项信息
- 保留证据：所有办理凭证、回执都要妥善保存
- 咨询官方：遇到问题优先咨询南宁市不动产登记中心（咨询电话：0771-5660888）
通过充分了解预告登记的制度和流程，购房者可以有效保护自身权益，确保房产交易安全顺利完成。