济源预告登记详解流程与法律效力保障及常见问题全解析

引言：预告登记制度的背景与重要性

在房地产交易中，买受人常常面临这样的风险：在签订合同并支付房款后，出卖人可能将房屋再次出售或抵押给他人，导致买受人无法顺利取得房屋所有权。预告登记制度正是为了解决这一问题而设立的。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定向登记机构申请办理的登记。它能够有效防止“一房二卖”等行为，保障买受人的合法权益。

在济源市，预告登记作为不动产统一登记的重要组成部分，其流程、效力和常见问题都受到广泛关注。本文将详细解析济源预告登记的全流程，深入探讨其法律效力保障机制，并针对常见问题提供专业解答，帮助读者全面了解这一重要的法律制度。

一、预告登记的概念与法律依据

（一）概念解析

预告登记（Preliminary Registration）是一种特殊的不动产登记类型，它不同于本登记（即所有权转移登记），而是为将来实现某种不动产物权而进行的登记。其核心特征在于：

1. 从属性：预告登记依附于基础法律关系（如房屋买卖合同），不能独立存在。
2. 临时性：预告登记具有一定的期限，当能够进行本登记时，预告登记即失去效力。
3. 保障性：其主要目的是保障登记权利人将来取得不动产物权的请求权。

（二）法律依据

预告登记制度在我国有明确的法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》：

   • 第221条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产物权的，不发生物权效力。”
   • 第221条还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

2. 《不动产登记暂行条例》：

   • 对不动产登记的程序、机构等作出了全面规定。

3. 《不动产登记操作规范（试行）》：

   • 对预告登记的具体办理流程、所需材料等作出了详细规定。

4. 济源市地方性规定：

   • 济源市作为河南省直辖县级市，执行河南省统一的不动产登记政策，具体操作可参考《河南省不动产登记操作规范》等文件。

二、济源预告登记的详细办理流程

在济源市办理预告登记，需要遵循以下详细流程：

（一）申请前的准备工作

1. 确认具备办理条件：

   • 已签订合法有效的商品房预售合同或二手房买卖合同。
   • 开发商已取得《商品房预售许可证》（针对预售商品房）。
   • 房屋不存在查封、冻结等限制交易的情形。

2. 准备申请材料：

   • 身份证明材料：
     • 买受人为自然人的，提供身份证原件及复印件。
     • 买受人为法人的，提供营业执照副本、法定代表人身份证明书、授权委托书等。
   • 不动产权属证书：
     • 预售商品房的，提供开发商的《不动产权属证书》或《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等“五证”复印件（加盖开发商公章）。
     • 存量房的，提供原不动产权证书复印件。
   • 预告登记约定文件：
     • 买卖双方共同签署的《预告登记约定书》或在买卖合同中明确约定预告登记条款。
   • 买卖合同：
     • 《商品房买卖合同（预售）》或《存量房买卖合同》原件及复印件。
   • 税费缴纳凭证：
     • 如需缴纳税费，提供相关缴纳凭证。
   • 其他材料：
     • 如委托办理的，提供经公证的授权委托书。
     • 法院判决、仲裁裁决等导致预告登记的，提供生效法律文书。

（二）具体办理步骤

第一步：网上预约（可选但推荐）

济源市不动产登记已推行“互联网+不动产登记”服务，建议通过以下方式进行预约：

• 登录“济源市不动产登记中心”官方网站或微信公众号。
• 选择“预告登记”业务，填写相关信息，选择办理时间和地点。
• 部分业务可直接通过“河南省不动产登记网上办事大厅”在线申请。

第第二步：现场提交申请

申请人（通常为买受人，也可双方共同申请）前往济源市不动产登记中心（地址：济源市沁园中路66号行政服务中心）办理。

办理窗口：不动产登记综合受理窗口。

提交材料：将准备好的所有材料提交给工作人员审核。

注意事项：

• 所有复印件一般要求为A4纸规格，并加盖公章（单位）或签字（个人）。
• 原件用于核对，核对后退回。
• 填写《不动产登记申请书》，需双方签字或盖章。

第三步：受理与审核

1. 受理：

   • 工作人员对申请材料进行初步审查，检查材料是否齐全、是否符合法定形式。
   • 材料齐全的，出具《受理通知书》；材料不齐全的，一次性告知需要补正的全部内容。

2. 审核：

   • 登记机构对申请材料的实质内容进行审查，包括：
     • 合同的真实性、合法性。
     • 房屋是否存在查封、抵押等权利限制。
     • 申请人的身份与资格是否相符。
   • 审核期限：根据《不动产登记暂行条例》，一般自受理登记申请之日起15个工作日内完成（不含公告期）。

第四步：缴费领证

1. 缴纳登记费：

   • 预告登记的登记费为每件550元（根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》）。
   • 缴费方式：可通过现金、银行卡、微信、支付宝等方式缴纳。

2. 领取证书：

   • 审核通过并缴费后，登记机构会向预告登记权利人（买受人）发放《不动产登记证明》（预告登记）。
   • 该证明是买受人享有预告登记权利的法定凭证。

（三）特殊情形的办理

1. 预购商品房抵押权预告登记

买受人以预购商品房设定抵押的，可同时申请抵押权预告登记。所需材料除上述基本材料外，还需：

• 抵押合同。
• 主债权合同。
• 银行的授权委托书等。

2. 存量房预告登记

对于二手房买卖，流程类似，但需特别注意：

• 必须核实原不动产权属证书的真实性。
• 确认房屋无查封、无抵押（或抵押权人同意转让）。

3. 异议登记与预告登记的衔接

如果买受人发现房屋已被他人异议登记，需等待异议登记失效或通过法律途径解决后，才能办理预告登记。

三、预告登记的法律效力保障

预告登记的法律效力是其核心价值所在，主要体现在以下几个方面：

（一）保全效力（对抗第三人的效力）

这是预告登记最核心的效力。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产物权的，不发生物权效力。

举例说明：

• 案例：甲购买乙开发的商品房一套，已办理预告登记。后乙将该房屋又出售给丙，并为丙办理了本登记（所有权转移登记）。
• 分析：由于甲已办理预告登记，乙的二次处分行为（出售给丙并办理本登记）未经甲同意，因此不发生物权效力。丙无法取得该房屋的所有权，甲的请求权得到保障。
• 结论：预告登记权利人（甲）的请求权具有对抗善意第三人的效力，即使第三人（丙）是善意的，也无法取得物权。

（二）顺位效力

预告登记保全的请求权的顺位，按照预告登记的时间确定。

举例说明：

• 案例：甲购买乙的房屋，办理了预告登记。后乙又将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。之后，甲办理了本登记（所有权转移登记）。
• 分析：甲的请求权（取得所有权）的顺位，按照预告登记的时间确定。因此，甲取得所有权后，银行的抵押权不能对抗甲的所有权。即甲的所有权优先于银行的抵押权。
• 结论：预告登记可以确保登记权利人的权利顺位优先于后登记的权利。

（三）破产保护效力

在预告登记权利人（如买受人）的相对人（如开发商）破产时，预告登记的权利人享有破产取回权或优先受偿权。

举例说明：

• 案例：甲购买乙开发商的商品房，办理了预告登记。后乙开发商破产，房屋尚未交付，也未办理本登记。
• 分析：根据《企业破产法》及相关司法解释，预告登记权利人甲有权要求管理人继续履行合同，交付房屋并办理本登记。在特定情况下，甲甚至可以行使取回权，将该房屋排除在破产财产之外。
• 结论：预告登记在相对人破产时，为权利人提供了特殊保护。

（四）预警效力

预告登记具有公示作用，第三人在查询不动产登记簿时，可以知晓该房屋上存在预告登记，从而避免与登记权利人发生冲突的交易。

四、常见问题全解析

问题1：哪些情形可以办理预告登记？

解答： 根据法律规定，以下情形可以办理预告登记：

1. 预购商品房：开发商取得预售许可后，买受人可办理预告登记。
2. 存量房买卖：二手房买卖双方可约定办理预告登记。
3. 预购商品房抵押：买受人以预购商品房向银行抵押贷款。
4. 不动产抵押：以不动产设定抵押的，可办理抵押权预告登记。
5. 其他不动产物权协议：如租赁权、地役权等，但实践中较少见。

问题2：预告登记需要多长时间？

解答：

• 法定时限：根据《不动产登记暂行条例》，自受理登记申请之日起15个工作日内完成。
• 实际时限：在济源市，材料齐全、符合法定形式的，一般可在5-7个工作日内办结。如选择“绿色通道”或加急服务，可进一步缩短时间。
• 注意：如果需要公告（如对权属有异议），公告期不计入办理时限。

问题3：预告登记的费用是多少？

解答：

• 登记费：每件550元（住宅与非住宅相同）。
• 其他费用：可能涉及合同印花税（万分之三）、工本费（10元/本）等，具体根据实际情况确定。
• 减免政策：小微企业、保障性住房等可申请减免登记费。

问题4：开发商不配合办理预告登记怎么办？

解答：

• 协商：首先与开发商沟通，说明预告登记的法律依据和重要性。
• 发律师函：如协商不成，可委托律师发函，要求其履行合同义务。
• 诉讼：向法院提起诉讼，要求开发商履行预告登记义务。胜诉后，可凭生效判决单方申请预告登记。
• 行政投诉：向住建部门投诉开发商的违规行为。

问题5：预告登记失效的情形有哪些？

解答： 根据《民法典》第221条，预告登记失效的情形包括：

1. 债权消灭：如买卖合同解除、被撤销、被宣告无效等。
2. 未在法定期限内申请本登记：自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的。
   • 例如：房屋已交付，具备办理本登记条件，但买受人超过90天未申请，则预告登记失效。
3. 权利人放弃预告登记：预告登记权利人书面申请注销预告登记。

问题6：预告登记后，还能转让房屋吗？

解答：

• 买受人：预告登记后，买受人尚未取得所有权，不能转让房屋。
• 开发商：开发商作为登记名义人，理论上可以转让，但未经预告登记权利人同意，转让不发生物权效力。实践中，开发商一般不会这么做，因为会损害其商业信誉。

问题7：预告登记与正式登记（本登记）的区别？

解答：

对比项	预告登记	本登记（所有权转移登记）
登记对象	请求权（将来取得物权的权利）	物权（所有权、抵押权等）
法律效力	保全请求权，对抗第三人	直接产生物权变动效力
登记证明	《不动产登记证明》	《不动产权证书》
办理时间	合同签订后、本登记前	物权变动条件成就后
失效情形	债权消灭或90日内未申请本登记	无（除非被更正登记、注销登记）

问题8：夫妻一方购买房屋，能否单独办理预告登记？

解答：

• 婚前购买：如为一方婚前个人财产购买，可单独办理预告登记，但需提供婚姻状况证明、购房款来源证明等。
• 婚后购买：如为夫妻共同财产购买，即使只登记一方姓名，也建议夫妻双方共同申请预告登记，以避免后续纠纷。
• 贷款购房：如涉及银行贷款，银行通常要求夫妻双方共同作为抵押人，因此需共同办理抵押权预告登记。

问题9：预告登记的查询方式？

解答： 在济源市，查询预告登记信息可通过以下方式：

1. 线上查询：
   • 登录“河南省不动产登记网上办事大厅”或“济源市不动产登记中心”微信公众号。
   • 输入不动产权证号、权利人姓名等信息查询。
2. 线下查询：
   • 携带身份证明、利害关系证明等，到济源市不动产登记中心查询窗口查询。
3. 律师查询：
   • 律师可持执业证、律师事务所介绍信、法院立案证明等材料查询。

问题10：预告登记被错误注销怎么办？

解答：

• 申请更正：向不动产登记机构提出更正申请，提供证据证明注销错误。
• 行政复议：对登记机构的注销决定不服，可在60日内申请行政复议。
• 行政诉讼：对复议结果不服或直接提起行政诉讼，要求撤销注销决定。
• 民事诉讼：如因他人恶意行为导致注销，可提起民事诉讼要求赔偿。

五、实务操作建议与风险防范

（一）对买受人的建议

1. 及时办理：签订合同后尽快办理预告登记，避免夜长梦多。
2. 全程跟踪：密切关注办理进度，及时补充材料。
3. 保留证据：妥善保管合同、缴费凭证、登记证明等所有材料。
4. 注意时效：具备本登记条件后，务必在90日内申请本登记。
5. 贷款购房：确保抵押权预告登记与主债权同步办理。

（二）对开发商的建议

1. 积极配合：将办理预告登记作为合同义务，及时提供所需材料。
2. 规范操作：确保“五证”齐全，避免因自身原因导致无法办理。
3. 风险提示：在合同中明确预告登记的办理时限和双方责任。

（三）对中介机构的建议

1. 专业指导：向买卖双方解释预告登记的重要性和办理流程。
2. 协助办理：协助准备材料、预约、提交申请等。
3. 风险提示：提醒客户注意预告登记失效的风险。

六、结论

预告登记是保障不动产交易安全的重要法律制度，在济源市的房地产交易中发挥着不可替代的作用。通过本文的详细解析，希望读者能够全面了解预告登记的办理流程、法律效力和常见问题。在实际操作中，建议买卖双方充分重视预告登记，及时依法办理，以最大限度地保障自身合法权益。同时，如遇复杂情况，应及时咨询专业律师或不动产登记机构，避免因操作不当导致权利受损。

随着不动产统一登记制度的不断完善和“放管服”改革的深入推进，济源市的预告登记服务将更加便捷高效。建议关注济源市不动产登记中心的最新公告，以获取最新的政策信息和办理指南。# 济源预告登记详解流程与法律效力保障及常见问题全解析

引言：预告登记制度的背景与重要性

在房地产交易中，买受人常常面临这样的风险：在签订合同并支付房款后，出卖人可能将房屋再次出售或抵押给他人，导致买受人无法顺利取得房屋所有权。预告登记制度正是为了解决这一问题而设立的。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定向登记机构申请办理的登记。它能够有效防止“一房二卖”等行为，保障买受人的合法权益。

在济源市，预告登记作为不动产统一登记的重要组成部分，其流程、效力和常见问题都受到广泛关注。本文将详细解析济源预告登记的全流程，深入探讨其法律效力保障机制，并针对常见问题提供专业解答，帮助读者全面了解这一重要的法律制度。

一、预告登记的概念与法律依据

（一）概念解析

预告登记（Preliminary Registration）是一种特殊的不动产登记类型，它不同于本登记（即所有权转移登记），而是为将来实现某种不动产物权而进行的登记。其核心特征在于：

1. 从属性：预告登记依附于基础法律关系（如房屋买卖合同），不能独立存在。
2. 临时性：预告登记具有一定的期限，当能够进行本登记时，预告登记即失去效力。
3. 保障性：其主要目的是保障登记权利人将来取得不动产物权的请求权。

（二）法律依据

预告登记制度在我国有明确的法律依据：

1. 《中华人民共和国民法典》：

   • 第221条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产物权的，不发生物权效力。”
   • 第221条还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

2. 《不动产登记暂行条例》：

   • 对不动产登记的程序、机构等作出了全面规定。

3. 《不动产登记操作规范（试行）》：

   • 对预告登记的具体办理流程、所需材料等作出了详细规定。

4. 济源市地方性规定：

   • 济源市作为河南省直辖县级市，执行河南省统一的不动产登记政策，具体操作可参考《河南省不动产登记操作规范》等文件。

二、济源预告登记的详细办理流程

在济源市办理预告登记，需要遵循以下详细流程：

（一）申请前的准备工作

1. 确认具备办理条件：

   • 已签订合法有效的商品房预售合同或二手房买卖合同。
   • 开发商已取得《商品房预售许可证》（针对预售商品房）。
   • 房屋不存在查封、冻结等限制交易的情形。

2. 准备申请材料：

   • 身份证明材料：
     • 买受人为自然人的，提供身份证原件及复印件。
     • 买受人为法人的，提供营业执照副本、法定代表人身份证明书、授权委托书等。
   • 不动产权属证书：
     • 预售商品房的，提供开发商的《不动产权属证书》或《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等“五证”复印件（加盖开发商公章）。
     • 存量房的，提供原不动产权证书复印件。
   • 预告登记约定文件：
     • 买卖双方共同签署的《预告登记约定书》或在买卖合同中明确约定预告登记条款。
   • 买卖合同：
     • 《商品房买卖合同（预售）》或《存量房买卖合同》原件及复印件。
   • 税费缴纳凭证：
     • 如需缴纳税费，提供相关缴纳凭证。
   • 其他材料：
     • 如委托办理的，提供经公证的授权委托书。
     • 法院判决、仲裁裁决等导致预告登记的，提供生效法律文书。

（二）具体办理步骤

第一步：网上预约（可选但推荐）

济源市不动产登记已推行“互联网+不动产登记”服务，建议通过以下方式进行预约：

• 登录“济源市不动产登记中心”官方网站或微信公众号。
• 选择“预告登记”业务，填写相关信息，选择办理时间和地点。
• 部分业务可直接通过“河南省不动产登记网上办事大厅”在线申请。

第二步：现场提交申请

申请人（通常为买受人，也可双方共同申请）前往济源市不动产登记中心（地址：济源市沁园中路66号行政服务中心）办理。

办理窗口：不动产登记综合受理窗口。

提交材料：将准备好的所有材料提交给工作人员审核。

注意事项：

• 所有复印件一般要求为A4纸规格，并加盖公章（单位）或签字（个人）。
• 原件用于核对，核对后退回。
• 填写《不动产登记申请书》，需双方签字或盖章。

第三步：受理与审核

1. 受理：

   • 工作人员对申请材料进行初步审查，检查材料是否齐全、是否符合法定形式。
   • 材料齐全的，出具《受理通知书》；材料不齐全的，一次性告知需要补正的全部内容。

2. 审核：

   • 登记机构对申请材料的实质内容进行审查，包括：
     • 合同的真实性、合法性。
     • 房屋是否存在查封、抵押等权利限制。
     • 申请人的身份与资格是否相符。
   • 审核期限：根据《不动产登记暂行条例》，一般自受理登记申请之日起15个工作日内完成（不含公告期）。

第四步：缴费领证

1. 缴纳登记费：

   • 预告登记的登记费为每件550元（根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》）。
   • 缴费方式：可通过现金、银行卡、微信、支付宝等方式缴纳。

2. 领取证书：

   • 审核通过并缴费后，登记机构会向预告登记权利人（买受人）发放《不动产登记证明》（预告登记）。
   • 该证明是买受人享有预告登记权利的法定凭证。

（三）特殊情形的办理

1. 预购商品房抵押权预告登记

买受人以预购商品房设定抵押的，可同时申请抵押权预告登记。所需材料除上述基本材料外，还需：

• 抵押合同。
• 主债权合同。
• 银行的授权委托书等。

2. 存量房预告登记

对于二手房买卖，流程类似，但需特别注意：

• 必须核实原不动产权属证书的真实性。
• 确认房屋无查封、无抵押（或抵押权人同意转让）。

3. 异议登记与预告登记的衔接

如果买受人发现房屋已被他人异议登记，需等待异议登记失效或通过法律途径解决后，才能办理预告登记。

三、预告登记的法律效力保障

预告登记的法律效力是其核心价值所在，主要体现在以下几个方面：

（一）保全效力（对抗第三人的效力）

这是预告登记最核心的效力。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产物权的，不发生物权效力。

举例说明：

• 案例：甲购买乙开发的商品房一套，已办理预告登记。后乙将该房屋又出售给丙，并为丙办理了本登记（所有权转移登记）。
• 分析：由于甲已办理预告登记，乙的二次处分行为（出售给丙并办理本登记）未经甲同意，因此不发生物权效力。丙无法取得该房屋的所有权，甲的请求权得到保障。
• 结论：预告登记权利人（甲）的请求权具有对抗善意第三人的效力，即使第三人（丙）是善意的，也无法取得物权。

（二）顺位效力

预告登记保全的请求权的顺位，按照预告登记的时间确定。

举例说明：

• 案例：甲购买乙的房屋，办理了预告登记。后乙又将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。之后，甲办理了本登记（所有权转移登记）。
• 分析：甲的请求权（取得所有权）的顺位，按照预告登记的时间确定。因此，甲取得所有权后，银行的抵押权不能对抗甲的所有权。即甲的所有权优先于银行的抵押权。
• 结论：预告登记可以确保登记权利人的权利顺位优先于后登记的权利。

（三）破产保护效力

在预告登记权利人（如买受人）的相对人（如开发商）破产时，预告登记的权利人享有破产取回权或优先受偿权。

举例说明：

• 案例：甲购买乙开发商的商品房，办理了预告登记。后乙开发商破产，房屋尚未交付，也未办理本登记。
• 分析：根据《企业破产法》及相关司法解释，预告登记权利人甲有权要求管理人继续履行合同，交付房屋并办理本登记。在特定情况下，甲甚至可以行使取回权，将该房屋排除在破产财产之外。
• 结论：预告登记在相对人破产时，为权利人提供了特殊保护。

（四）预警效力

预告登记具有公示作用，第三人在查询不动产登记簿时，可以知晓该房屋上存在预告登记，从而避免与登记权利人发生冲突的交易。

四、常见问题全解析

问题1：哪些情形可以办理预告登记？

解答： 根据法律规定，以下情形可以办理预告登记：

1. 预购商品房：开发商取得预售许可后，买受人可办理预告登记。
2. 存量房买卖：二手房买卖双方可约定办理预告登记。
3. 预购商品房抵押：买受人以预购商品房向银行抵押贷款。
4. 不动产抵押：以不动产设定抵押的，可办理抵押权预告登记。
5. 其他不动产物权协议：如租赁权、地役权等，但实践中较少见。

问题2：预告登记需要多长时间？

解答：

• 法定时限：根据《不动产登记暂行条例》，自受理登记申请之日起15个工作日内完成。
• 实际时限：在济源市，材料齐全、符合法定形式的，一般可在5-7个工作日内办结。如选择“绿色通道”或加急服务，可进一步缩短时间。
• 注意：如果需要公告（如对权属有异议），公告期不计入办理时限。

问题3：预告登记的费用是多少？

解答：

• 登记费：每件550元（住宅与非住宅相同）。
• 其他费用：可能涉及合同印花税（万分之三）、工本费（10元/本）等，具体根据实际情况确定。
• 减免政策：小微企业、保障性住房等可申请减免登记费。

问题4：开发商不配合办理预告登记怎么办？

解答：

• 协商：首先与开发商沟通，说明预告登记的法律依据和重要性。
• 发律师函：如协商不成，可委托律师发函，要求其履行合同义务。
• 诉讼：向法院提起诉讼，要求开发商履行预告登记义务。胜诉后，可凭生效判决单方申请预告登记。
• 行政投诉：向住建部门投诉开发商的违规行为。

问题5：预告登记失效的情形有哪些？

解答： 根据《民法典》第221条，预告登记失效的情形包括：

1. 债权消灭：如买卖合同解除、被撤销、被宣告无效等。
2. 未在法定期限内申请本登记：自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的。
   • 例如：房屋已交付，具备办理本登记条件，但买受人超过90天未申请，则预告登记失效。
3. 权利人放弃预告登记：预告登记权利人书面申请注销预告登记。

问题6：预告登记后，还能转让房屋吗？

解答：

• 买受人：预告登记后，买受人尚未取得所有权，不能转让房屋。
• 开发商：开发商作为登记名义人，理论上可以转让，但未经预告登记权利人同意，转让不发生物权效力。实践中，开发商一般不会这么做，因为会损害其商业信誉。

问题7：预告登记与正式登记（本登记）的区别？

解答：

对比项	预告登记	本登记（所有权转移登记）
登记对象	请求权（将来取得物权的权利）	物权（所有权、抵押权等）
法律效力	保全请求权，对抗第三人	直接产生物权变动效力
登记证明	《不动产登记证明》	《不动产权证书》
办理时间	合同签订后、本登记前	物权变动条件成就后
失效情形	债权消灭或90日内未申请本登记	无（除非被更正登记、注销登记）

问题8：夫妻一方购买房屋，能否单独办理预告登记？

解答：

• 婚前购买：如为一方婚前个人财产购买，可单独办理预告登记，但需提供婚姻状况证明、购房款来源证明等。
• 婚后购买：如为夫妻共同财产购买，即使只登记一方姓名，也建议夫妻双方共同申请预告登记，以避免后续纠纷。
• 贷款购房：如涉及银行贷款，银行通常要求夫妻双方共同作为抵押人，因此需共同办理抵押权预告登记。

问题9：预告登记的查询方式？

解答： 在济源市，查询预告登记信息可通过以下方式：

1. 线上查询：
   • 登录“河南省不动产登记网上办事大厅”或“济源市不动产登记中心”微信公众号。
   • 输入不动产权证号、权利人姓名等信息查询。
2. 线下查询：
   • 携带身份证明、利害关系证明等，到济源市不动产登记中心查询窗口查询。
3. 律师查询：
   • 律师可持执业证、律师事务所介绍信、法院立案证明等材料查询。

问题10：预告登记被错误注销怎么办？

解答：

• 申请更正：向不动产登记机构提出更正申请，提供证据证明注销错误。
• 行政复议：对登记机构的注销决定不服，可在60日内申请行政复议。
• 行政诉讼：对复议结果不服或直接提起行政诉讼，要求撤销注销决定。
• 民事诉讼：如因他人恶意行为导致注销，可提起民事诉讼要求赔偿。

五、实务操作建议与风险防范

（一）对买受人的建议

1. 及时办理：签订合同后尽快办理预告登记，避免夜长梦多。
2. 全程跟踪：密切关注办理进度，及时补充材料。
3. 保留证据：妥善保管合同、缴费凭证、登记证明等所有材料。
4. 注意时效：具备本登记条件后，务必在90日内申请本登记。
5. 贷款购房：确保抵押权预告登记与主债权同步办理。

（二）对开发商的建议

1. 积极配合：将办理预告登记作为合同义务，及时提供所需材料。
2. 规范操作：确保“五证”齐全，避免因自身原因导致无法办理。
3. 风险提示：在合同中明确预告登记的办理时限和双方责任。

（三）对中介机构的建议

1. 专业指导：向买卖双方解释预告登记的重要性和办理流程。
2. 协助办理：协助准备材料、预约、提交申请等。
3. 风险提示：提醒客户注意预告登记失效的风险。

六、结论

预告登记是保障不动产交易安全的重要法律制度，在济源市的房地产交易中发挥着不可替代的作用。通过本文的详细解析，希望读者能够全面了解预告登记的办理流程、法律效力和常见问题。在实际操作中，建议买卖双方充分重视预告登记，及时依法办理，以最大限度地保障自身合法权益。同时，如遇复杂情况，应及时咨询专业律师或不动产登记机构，避免因操作不当导致权利受损。

随着不动产统一登记制度的不断完善和“放管服”改革的深入推进，济源市的预告登记服务将更加便捷高效。建议关注济源市不动产登记中心的最新公告，以获取最新的政策信息和办理指南。